Conseil investissement immobilier locatif

Conseils sur l'investissement immobilier : loi Scellier, loi Scellier social

Nexity Patrimoine, spécialiste de l'investissement immobilier locatif, est une filiale du Groupe Nexity, 1er acteur intégré de l'immobilier en France. Découvrez nos conseils utiles pour vous lancer dans l'investissement locatif.

Nos conseillers, partout en France, vous accompagnent de A à Z dans votre projet locatif. Pour prendre rendez-vous avec l'un d'entre eux, choisissez votre mode de contact.

Quel est le B-A BA de l'investissement locatif ? Quelles sont les différences entre les dispositifs Scellier et Scellier Social ?

Les deux dispositifs permettent de faire un investissement locatif dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôts.

La loi Scellier permet en 2010 de déduire, avec l'obligation de respecter des plafonds de loyers, jusqu'à 25% du prix de revient du bien immobilier sur le montant de ses impôts.

La loi Scellier social, avec l'obligation de respecter des plafonds de loyers plus faibles qu'en loi Scellier classique, permet de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires. La loi Scellier social est aussi soumise à des plafonds de ressources du locataire, qui ne sont pas réellement un obstacle. Les avantages sont : une déduction forfaitaire supplémentaire de 30% sur les loyers et une réduction d'impôts supplémentaire au delà de la 9ème année par période de 3 ans à hauteur de 6% de la valeur du bien immobilier. On bénéficie donc, en loi Scellier social, d'une réduction d'impôts qui peut atteindre 37% du prix de revient du logement.

Quels sont les points primordiaux à considérer avant de se lancer dans l'investissement locatif ?

Parmi les éléments primordiaux à retenir :
- il faut y consacrer chaque mois une épargne tenable sur les 10-15 ans à venir.
- il faut valider l'évolution de votre situation personnelle, l'endettement...
- pour ce qui est du bien immobilier, le choix du programme immobilier est important, notamment la part importante de propriétaires accédants. C'est ce qui assurera une revente dans de bonnes conditions. Et tous les fondamentaux habituels : proximité des transports, des commerces, etc.

Est-ce que la pierre est un investissement rentable et sécurisé ?

A priori, oui ! La constitution d'un patrimoine immobilier, c'est la diversification des actifs. Bourse, immobilier, assurance-vie... Il faut de tout ! L'investissement immobilier locatif se fait sur la durée (12 ans minimum) et ce n'est pas de la spéculation.

Quelles sont les garanties sur la construction dans le neuf ?

Les garanties classiques de la VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Extrinsèques, garanties de parfait achèvement, garantie biennale pour le fonctionnel et décennale pour le gros oeuvre.

Quelle différence entre un placement boursier et un placement immobilier ? Que donne le calcul ? Quelle est la plus intéressante perspective et la moins risquée ?

C'est un calcul financier de flux de trésorerie. On calcule le taux de rendement interne des capitaux investis mais les durées d'arbitrage sont différentes... Si vous achetez un indice boursier que vous détenez sur une durée de 10 ans, les progressions vont être assez similaires. La Bourse permet des gains rapides avec des arbitrages courts.

L'investissement immobilier est celui du bon père de famille dans la mesure où c'est un investissement longue durée, qui absorbe donc tous les cycles éventuels.

L'investisseur est-il obligé de louer pendant 9 ans ? L'avantage fiscal Scellier peut-il être remis en question ?

Oui, le logement doit être loué pendant 9 ans, sinon l'investisseur perd le bénéfice de l'avantage fiscal. Sauf en cas de force majeure. En effet, le FISC ne redresse pas sous certaines conditions : décès de l'acquéreur, divorce, accident de la vie...
L'avantage fiscal peut être remis en cause si on ne respecte pas l'une des conditions... Mais c'est un principe constitutionnel. Une loi n'est pas rétroactive. Une fois que c'est signé, même si l'État change sa politique, il ne peut pas y avoir remise en cause du dispositif Scellier.

Quelle est la surface à prendre en compte pour les plafonds de loyers en loi Scellier et loi Scellier social ?

C'est la surface utile, au sens de la loi Carrez. Majorée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8m2.

Concrètement, comment l'investisseur protège ses proches grâce à l'investissement locatif ?

Dans la mesure où on emprunte le montant d'achat de l'appartement, et bien, grâce à l'assurance décès-invalidité du prêt immobilier, l'investissement immobilier est le seul placement qui permette de se protéger à hauteur du montant emprunté. Par exemple, achat d'un appartement d'une valeur de 180.000 € avec un emprunt de 170.000 €. Dès la signature de l'offre de prêt immobilier, en cas de décès de l'acquéreur, les ayants-droit héritent de 170.000 €.

Est-ce que ces mesures d'incitations fiscales sont réservées à des investisseurs à revenus élevés ? Quelles sont les motivations des investisseurs en loi Scellier ?

L'investissement locatif en loi Scellier n'est pas réservé aux revenus élevés car la réduction d'impôt Scellier ne dépend pas du niveau d'imposition de l'investisseur. C'est justement ce nouveau principe de réduction d'impôt en loi Scellier qui a révolutionné l'investissement locatif en 2009. La loi Scellier et sa déclinaison Scellier social s'adresse à de nombreux investisseurs, quel que soit leur TMI - Tranche Marginale d'Imposition.
Concernant les motivations des investisseurs, elles sont variées : se créer un patrimoine, se créer un complément de retraite, protéger sa famille et "cerise sur le gâteau" : défiscaliser.