Des conseils sur l'investissement immobilier
Tous les conseils sur l'investissement immobilier avec l'un de nos experts, interrogé en direct le 11 octobre 2007 par des internautes. Compte rendu de cet échange réalisé avec Armelle, animatrice de chat.Armelle : Bonjour à toutes et à tous, nous avons le plaisir d'accueillir Stéphane Debair, Directeur des ventes, Nexity Patrimoine.Stéphane Debair : Bonjour à tous.
Armelle : Bonjour. Pouvez-vous nous expliquer le B-A BA du régime de Robien et du régime Borloo ? Quelles sont les différences entre ces deux dispositifs ?SD : Les 2 dispositifs permettent de faire un
investissement locatif dans l'immobilier en réalisant un
avantage fiscal et une économie d'impôts. On peut déduire les intérêts d'emprunt, frais, charges et taxe foncière. A ceci s'ajoute l'
amortissement Robien pour déduire 6% de la valeur du bien les 7 premières années et 4% les 2 années suivantes. Il en résulte la création d'un déficit foncier qui peut être muté sur le revenu imposable à hauteur de 10 700 €, le reste étant du déficit reportable sur les 10 années suivantes sur du revenu foncier positif. On crée ainsi du déficit qu'on impute sur le revenu pour le réduire artificiellement. Ceci pour les 2 lois : le
dispositif Robien et le
dispositif Borloo. Ces lois ont été modifiées par différents décrets. Notamment pour la
loi Borloo, avec la possibilité de déduire des plafonds de loyers plus faibles. Si on les respecte, on a la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires. Sans grandes contraintes, on peut donc bénéficier d'avantages importants. Il existe aussi des plafonds de ressources en loi Borloo, qui ne sont pas réellement un obstacle. Les avantages sont : abattement de 30% sur les loyers, amortissement supplémentaire au delà de la 9ème année par période de 3 ans à hauteur de 2.5% de la valeur du
bien immobilier. On crée donc, en loi Borloo, plus de déficit pendant plus longtemps ! D'où une économie d'impôts 50% supérieure à celle générée en Robien.
Leo : Existe-t-il des simulations personnalisées faisables sur internet ?SD : Oui, on trouve beaucoup de
simulation Robien ou
simulation Borloo, notamment sur notre site
www.nexity-investissement-immobilier.com. La simulation c'est une chose, mais il faut aussi vérifier que cela correspond bien à votre situation réelle. Rien ne remplace le conseil personnalisé et le rendez-vous avec un conseiller immobilier.
ACCEDER AU SIMULATEUR ROBIEN /
ACCEDER AU SIMULATEUR BORLOO.
Sofia : Je suis intéressée par l'investissement en loi de Robien mais je voulais savoir avant tout : quels sont les points primordiaux à considérer avant de s'y mettre, à part l'emplacement ?SD : Il faut y consacrer chaque mois une épargne tenable sur les 10-15 ans à venir. Il faut valider l'évolution de votre situation personnelle, l'endettement... Pour ce qui est du bien immobilier, le choix du programme immobilier est important, notamment la part importante de propriétaires accédants. C'est ce qui assurera une revente dans de bonnes conditions. Les programmes immobiliers conçus uniquement pour des investisseurs hypothèquent la pérennité de l'
investissement immobilier. Et tous les fondamentaux habituels : proximité des transports, des commerces, etc.
Amélie : Je vais louer en 2008 un logement neuf, sur lequel la loi Robien est encore bonne. Mais je ne sais pas s'il est préférable de choisir Robien ou Borloo... Quelle est la plus avantageuse?? Au secours!SD : Avec ces seuls éléments, impossible de répondre. Il faudrait connaître la zone dans laquelle se situe le bien immobilier, le plafond de loyer Borloo, et voir si une baisse de loyer éventuelle est compensée par l'avantage fiscal qui en découle...
Fribourg : Peut-on bénéficier des allègements fiscaux dans le cadre d'une acquisition immobilière par le biais d'une SCI ?SD : Oui, à la condition que cette SCI ne soit pas soumise à l'ISF. Il faut qu'elle soit transparente fiscalement.
Nicolas : Bonjour, pourriez-vous me donner votre avis et votre ressenti sur les conditions de revente d'un bien immobilier acheté dans le cadre d'un investissement de Robien ?SD : L'
investissement locatif en Robien n'est qu'une option fiscale, ça ne change rien au moment de la revente. Les biens immobiliers que nous proposons chez Nexity aux investisseurs sont les mêmes que ceux proposés aux acquéreurs.
Stef : La pierre reste un investissement rentable et sécurisé ?SD : A priori, oui ! La gestion de patrimoine, c'est la diversification des actifs. Bourse, immobilier, assurance-vie... Il faut de tout ! L'
investissement immobilier locatif se fait sur la durée (12 ans minimum). Ce n'est pas de la spéculation.
Aquasirius : Bonjour, j'ai acquis un studio ancien en février 2005, ce n'est pas une résidence principale ni une résidence secondaire, c'est un investissement immobilier locatif. J'aurais aimé savoir : si je vends ce bien immobilier en fin d'année ou en 2008, un impôt sur la plus-value éventuelle sera à payer ? Merci de votre réponse.SD : Oui, tout à fait. L'impôt sur les plus values de cessions immobilières. 27% en tout. Au delà de la 5ème année, on peut faire un abattement de 10% par année supplémentaire, ce qui fait qu'on est exonéré totalement des plus-vallues au delà de la 15ème année.
Nicolas : Vous conseillez combien de temps avant de revendre un bien immobilier en de Robien : 9 ans, 12 ans ????SD : On ne peut revendre un investissement immobilier pour lequel on a créé du déficit que 3 ans après la dernière imputation de ce déficit. D'où un minimum de 12 ans. Sinon, le FISC peut redresser l'avantage fiscal des 3 années précédentes.
Leo : Quelle est la base de calcul de l'amortissement de Robien ? Et quel est le point de départ de l'amortissement de Robien ?SD : La base de calcul c'est le prix du bien ajoutés aux frais d'acquisition (notaire). Le point de départ de l'amortissement de Robien, c'est le 1er jour du mois de la livraison du bien immobilier. Un bien livré le 15 juin sera donc amorti sur 7 mois.
Cécilia : La structure de LMP est-elle intéressante et à partir de combien d'appartements achetés ?SD : Le LMP (
Loueur en Meublé Professionnel) est accessible dès que l'on dépasse le seuil de 23 000 euros TTC annuels de revenus BIC. Pour le nombre d'appartements, tout dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et financière. On ne bascule pas comme on l'entend un logement loué nu en meublé.
Fabixity : L'amortissement Borloo Populaire est-il plus intéressant que l'amortissement Robien Recentré ?SD : Je dirais oui. Quand on regarde son avantage fiscal, supérieur de 50% en moyenne à celui de la loi Robien, on est tenté de choisir Borloo. Après, tout va dépendre de la zone géographique. Nombre de programmes immobiliers permettent d'opter pour la loi Borloo sans contraintes.
Patrick94 : J'envisage de réaliser une opération d'achat immobilier Robien et j'ai donc déjà rencontrer un conseiller à 2 reprises. Un des produits proposés me semble intéressant, et le conseiller m'indique que pour optionner le lot retenu, je dois remplir un contrat de réservation en 3 exemplaires, et laisser un chèque de 1500 € encaissable uniquement après le délai de réflexion et rétractation loi Scrivener. Cela vous semble-t-il une procédure normale et légale ? Merci par avance de votre réponse. SD : Il ne s'agit pas d'une option. Laisser un chèque et remplir un contrat, c'est l'acte préliminaire. Le dépôt de garantie légal est de 5%, donc 1500 €, ça ne me semble pas exagéré.
Magic_mama : Quelles sont les formalités pour bénéficier des avantages fiscaux lors d'un achat immobilier Borloo ou Robien ?SD : Il y a plusieurs déclarations à remplir qui sont les 2044 EB et 2044 S. Engagement du bailleur et déclaration de revenus fonciers. Et il faut bien sûr respecter les conditions, à savoir louer au minimum 9 ans, en résidence principale, sans dépasser les plafonds de loyers.
Magic_mama : Où peut-on trouver ses formulaires ? Téléchargeables sur le net ?SD : On peut les télécharger sur le site
www.impots.gouv.fr et tous les conseillers Nexity Patrimoine accompagnent leurs clients dans ces démarches. Sur simple rendez-vous, avec Nexity Patrimoine, le conseiller remplit gratuitement ces déclarations.
Dede : Je souhaite acheter un grand appartement mais je n'ai pas assez d'argent. Est-ce judicieux d'acheter un studio comme investissement immobilier locatif pour parvenir à payer un loyer pour mon appart' ?SD : La base c'est acheter selon ses moyens. Il y a des demandes croissantes sur des petits logements à cause de l'éclatement de la cellule familiale.
Simon LeBon : Proposez-vous des rendez-vous personnalisés ? Est-ce possible de se rencontrer et comment prendre contact ? Merciii !SD : Via notre site
www.nexity-investissement-immobilier.com. Il y a un formulaire à remplir et un téléconseiller vous proposera un rendez-vous avec un expert de l'investissement immobilier.
Ridouane : Quelles sont les garanties sur la construction ?SD : Les garanties classiques. Extrinsèques, garanties de parfait achèvement, garantie biennale pour le fonctionnel et décennale pour le gros oeuvre.
Max : Pouvez-vous comparer un placement boursier par exemple et un investissement immobilier ? Que donne ce type de calcul ?SD : C'est un calcul financier de flux de trésorerie. On calcule le taux de rendement interne des capitaux investis mais les durées d'arbitrage sont différentes... Si vous achetez un indice boursier que vous détenez sur une durée de 10 ans, les progressions vont être assez similaires. La Bourse permet des gains rapides avec des arbitrages courts.
Patricia : Est-ce que c'est mieux d'investir en bourse ou dans l'immobilier ? Quelle est la plus intéressante perspective et la moins risquée ?SD : L'investissement immobilier est celui du bon père de famille dans la mesure où c'est un investissement longue durée, qui absorbe donc tous les cycles éventuels.
John Fashion London : Je suis souvent sollicité par des cabinets de défiscalisation, qu'est-ce qui vous différencie d'eux ?SD : Le produit immobilier ! Nous faisons de la gestion de patrimoine et nos clients traitent en direct avec le promoteur immobilier, donc sans majoration des prix et avec des emplacements de qualité. Donc en fait tout nous différencie... Notre métier c'est avant tout construire et vendre des logements neufs, pour les investisseurs comme pour les accédants à la propriété.
Nicolas : Au bout des 9 ans, on peut louer à un proche ?SD : Même avant. A la seule condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal...
Tommy : Suis-je obligé de louer pendant 9 ans ?SD : Oui. Sinon, vous perdez le bénéfice de l'avantage fiscal. Sauf en cas de force majeure... En effet, le FISC ne redresse pas sous certaines conditions: décès de l'acquéreur, divorce, accident de la vie...
Ningun : Quelle est la surface à prendre en compte pour les plafonds de loyers en loi Robien ?SD : C'est la surface utile, au sens de la loi Carrez. Majorée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8m2.
Republica : La défiscalisation Robien est-elle cumulable avec d'autres avantages fiscaux ?SB : Oui. Il s'agit d'une réduction de revenu cumulable avec tous les dispositifs qui permettent une réduction directe du montant de l'impôt (ZRR).
Chaline : Dans votre "pub", c'est écrit protéger ses proches... Concrètement ?SD : Dans la mesure où on va emprunter le montant de l'
achat d'un appartement Robien ou Borloo, et bien, grâce à l'assurance décès-invalidité du prêt immobilier, l'investissement immobilier est le seul placement qui permette de se protéger à hauteur du montant emprunté. Par exemple, achat d'un appartement d'une valeur de 180 000 € avec un emprunt de 170 000 €. Dès la signature de l'offre de prêt immobilier, en cas de décès de l'acquéreur, les ayants-droit héritent de 170 000 €.
François : Quel est selon vous le rendement brut minimum d'un investissement locatif ?SD : Tout dépend de l'objectif poursuivi !
Dorothée : L'amortissement de Robien peut-il être remis en question ?SD : Si on ne respecte pas l'une des conditions... Mais c'est un principe constitutionnel. Une loi n'est pas rétroactive. Une fois que c'est signé, même si l'Etat change sa politique, il ne peut pas y avoir remise en cause du dispositif Robien ou Borloo.
Fred42 : Quel est le rendement net d'un bien immobilier en location auquel on peut s'attendre ?SD : Tout va dépendre de la situation fiscale de chacun... Quelqu'un avec une tranche marginale d'imposition à 30% hors plus-values sur le bien immobilier peut espérer 8% de taux de rendement sur les capitaux investis.
Metronyme : Le plafond du report du déficit foncier sur le revenu global est-il toujours de 10 700 € ?SD : Oui, c'est toujours en vigueur. C'est un principe de droit commun. C'est le même plafond en Robien et Borloo ou en investissement locatif dans l'ancien (création de déficit par le biais de travaux).
Tricky : La déduction forfaitaire est elle supprimée ?SD : Oui, elle est remplacée par un abattement forfaitaire de 20 euros. Mais en loi Borloo, cette déduction passe à 30% d'abattement sur les loyers. D'où l'intérêt du dispositif Borloo.
Tricky : Est-ce que les loyers sont réglementés ? Les locataires sont-ils soumis à des plafonnements de ressources comme pour la loi Besson ?SD : Il existe des plafonds de ressources uniquement pour le Borloo mais ces plafonds sont très peu contraignants dans la mesure où ils sont très élevés. Et les loyers sont plafonnés mais permettent de louer au prix de marché partout où il est intéressant d'investir. C'est donc une contrainte extrêmement faible.
Metronyme : Est-ce que ces mesures d'incitations fiscales sont réservées à des investisseurs à revenus élevés ? C'est quoi les motivations des investisseurs en loi Robien ou loi Borloo ?SD : Non. Il y a 2 leviers fiscaux : l'avantage fiscal sur les salaires (déclarer moins de revenus pour payer moins d'impôts) et la non-imposition des loyers encaissés (déficit donc non imposé). Quant aux motivations : se créer un patrimoine, se créer un complément de retraite, protéger sa famille et "cerise sur le gâteau" : défiscaliser.
Mamamia : Quels sont les logements concernés par la loi Borloo Populaire ?SD : Tous les logements. C'est juste une option fiscale pour laquelle on opte ou non. Il faut juste respecter les critères mais rien à voir avec la nature du bien immobilier. La plupart des biens immobiliers en 2ème et 3ème couronnes parisiennes sont d'excellents supports à de l'
investissement Borloo. Dans ces zones géographiques, on est à un plafond de loyer Borloo de 16.37 euros du m2 avec une moyenne autour de 15-16 euros. On loue donc au prix du marché sans contraintes. Et on optimise pleinement sa fiscalité !
Armelle : Merci Stéphane Debair. Le mot de la fin ?SD : Merci à tous. Et à bientôt dans les bureaux de vente ou sur le site de Nexity Patrimoine !
