Questions - réponses sur l'investissement en Robien et en Borloo.
Conseils sur l'investissement en loi Robien et loi Borloo, donnés par notre expert de Nexity Patrimoine, lors d'un chat réalisé en direct avec des internautes le 31 janvier 2008.Question 1 de France : Que fait-on du déficit foncier reportable dans une loi de Robien ? J'ai entendu dire que si on vendait le bien au bout de 9 ans et qu'on le reportait, le fisc reprenait l'avantage fiscal ?Nous pouvons préciser à notre internaute qu'avec un
investissement en Robien, on ne peut pas le revendre au bout de 9 ans, c'est une règle de droit commun. N'importe quel logement qui permet de générer un déficit foncier ne peut être revendu qu'après 3 ans de revenus fonciers positifs. Ce cas est impossible : ce n'est pas le déficit foncier reportable que le fisc redresse, c'est l'avantage fiscal des 3 années précédentes, c'est l'avantage fiscal des années 7, 8 et 9.
Question 2 de Jessica : A partir de quelle tranche de revenu l'investissement locatif est-il intéressant ?Plus l'investisseur a une tranche marginale d'imposition élevée, plus l'avantage fiscal va être important. Néanmoins, on a vu que la motivation d'un tel
investissement n'était pas l'économie d'impôt. Il y a effectivement la possibilité de se créer un patrimoine, de protéger sa famille via l'assurance décès-invalidité contractée pour le prêt immobilier et puis de se créer à terme des revenus complémentaires. Un autre gros avantage qui est souvent moins perçu par les investisseurs, c'est que les loyers perçus dans le cadre d'un investissement de
Robien sont non imposés puisque chaque année on arrive à la création d'un déficit. Ça génère une
réduction d'impôt, mais surtout de la non-imposition sur les revenus locatifs perçus. Toujours à étudier au cas par cas en fonction des projets de chacun et j'invite les internautes qui se posent ces questions à prendre rendez-vous avec un conseiller de Nexity Patrimoine.
Question 3 de Christophe : Location à ascendants ou descendants : qu'est-il possible de faire dans l'un et l'autre des dispositifs Borloo et Robien ? En Robien, il n'y a pas de restriction, vous avez la possibilité de louer à un descendant ou ascendant dès la première année de mise en location. En Borloo, ce n'est possible qu'au-delà de la 3ème année, à condition de suspendre l'amortissement.
Question 4 de Louis : Quel est le «bon» conseil à donner aujourd'hui aux futurs investisseurs ?Un bon investissement est un investissement mûrement réfléchi, un
investissement immobilier n'est pas anodin, ça demande le temps de la réflexion. Cette décision doit être prise dans le cadre d'une vraie gestion de son patrimoine. Une épargne mensuelle à consentir chaque mois pendant les 10 prochaines années (par exemple 300€;) doit être en adéquation avec la trésorerie du foyer.
Question 5 de Thierry : Puis-je déduire les intérêts intercalaires versés en 2007 alors que la livraison du bien immobilier acheté n'aura lieu qu'au mois de mai 2008 et je n'ai bien sûr pas encore décidé si je faisais un Borloo ou un Robien et si oui comment faire ? Déclaration 2044 ?Les intérêts intercalaires versés durant l'année 2007 peuvent faire l'objet d'une déclaration, ils vont permettre de créer un déficit foncier mais qui ne sera pas imputable. Le déficit foncier, au titre de l'année 2007, si le bien immobilier n'est pas livré, sera du déficit reportable pendant les 10 années suivantes. Dans les faits, il risque de ne pas les utiliser, puisque dès que son Robien ou Borloo va entrer en action, il va être en déficit foncier de toute façon les 10 années suivantes. Le déficit reportable n'est utilisable que sur déficit foncier qui devient positif. «Puis-je déduire les intérêts intercalaires ? «, la réponse est oui, mais sans impact sur l'imposition 2007. «Robien ou Borloo ? « : il doit utiliser un formulaire 2044EB où il va opter pour un
dispositif Robien ou un
dispositif Borloo, ça dépend également des dates de réservation du logement et des dates de signature chez le notaire. Aujourd'hui, tous les logements en cours de livraison peuvent faire l'objet d'une loi Borloo ou d'une loi Robien.
Question 6 de Jean-Marc : Est-il possible de faire un investissement en SCI ?Oui, tout à fait, que ce soit pour un investissement
immobilier en loi Robien ou en loi Borloo.
Question 7 de Michelle : Quels sont les plafonds de ressources pour les locataires ?Pour le Robien, il n'y a pas de plafonds de ressources du locataire, pour le Borloo, il existe des plafonds de ressources du locataire qui dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique dans lequel se situe le bien immobilier. Tous les détails sont présents sur notre site internet.
Question 8 de Alain : Le déficit fiscal est reportable 10 ans... De fait si chaque année on reporte le déficit peut-on encore en profiter durant toute la durée du crédit (20ans) ?Non, puisque le déficit foncier est reportable pendant 10 ans, uniquement sur les revenus fonciers lorsqu'ils deviennent positifs et en pratique on reste en déficit quasiment les 9 premières années. Il est donc rare d'avoir du déficit à utiliser au-delà de la 12ème - 13ème année.
Question 9 de Philippe : Les SCI sont-elles soumises à l'impôt sur les revenus ou l'impôt sur les sociétés ?On appelle cela une SCI qui peut être transparente fiscalement dans le cadre d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui va remonter sur votre déclaration d'impôt, donc on va pouvoir réaliser des économies d'impôt. Après, ce n'est pas le but d'un investissement en loi Robien ou un
investissement en loi Borloo de faire une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. En effet, le déficit créé avec une SCI soumise à l'IS ne peut pas remonter sur l'impôt sur les revenus des personnes physiques.
Question 10 de Philippe : Y-a-t-il des régions ou villes à préférer pour l'investissement Robien ou Borloo ?J'ai envie de dire oui, puisque le dispositif est hyper attractif et qu'il existe un vrai marché locatif : votre logement va effectivement être loué. Les localisations de premier ordre, comme les grandes villes ou à proximité des transports et des commerces, sont des éléments qui facilitent la mise en location. Nous pouvons rappeler aux internautes qu'après la livraison du logement neuf, pour bénéficier de l'amortissement Robien ou l'
amortissement Borloo, le logement doit être loué dans l'année et on s'engage pour une période de 9 ans. Les destinations que l'on pourrait qualifier d'exotique ou en tout cas de trop rurales sont peut-être à bannir et préférer les investissements immobiliers où le marché locatif est porteur, tout simplement !
Question 11 de Jean-Paul : Que faire après 9 ans de défiscalisation ?Re-consulter un conseiller Nexity Patrimoine et engager un autre investissement locatif pour prendre la suite
(rires). Tout cela ne s'envisage que dans le cadre d'une stratégie patrimoniale.
Question 12 de Jean-Marc : De Robien ancien est-ce le même régime fiscal ?Non, la loi de Robien ancien est un régime fiscal différent, qui nécessite la conformité de certaines parties communes et bien souvent des travaux sont à prévoir pour les parties communes avec l'accord des copropriétaires, et assez dur à mettre en place. Tout le monde n'ayant pas le même intérêt dans l'opération.
Question 13 de Philippe : Quels sont les avantages du système Borloo ?C'est un amortissement à hauteur de 65% du montant du bien avec un abattement de 30% sur les loyers, donc le Borloo par rapport au Robien permet de faire plus de déficit pendant plus longtemps, donc plus d'économie d'impôt. A noter que pour opter pour le Borloo, on doit se plier à des exigences un peu plus strictes qu'en Robien, à savoir, des plafonds de loyers plus bas qu'en Robien, mais qui restent néanmoins dans de nombreuses zones supérieurs aux prix du marché, et également à des plafonds de ressources des locataires qui sont assez élevés. Par exemple, pour un célibataire en zone A, nous sommes à 33 233€; de revenus annuels, donc ce sont des revenus assez élevés et assez peu contraignants. Puisqu'à peu près 80% de la population gagne moins que ces plafonds Borloo et quasiment 100% des personnes qui prétendent à la location. Le Borloo a des exigences supplémentaires par rapport à Robien mais restent assez souples. Les avantages fiscaux qui en résultent couvrent largement ces petits désagréments de ressources de locataire et de loyer un peu plus bas.
Question 14 de Raymond : Quand doit-on déclarer aux impôts le choix d'une défiscalisation en de Robien ou Borloo (en VEFA - Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ?Au moment de l'achèvement du logement lorsque celui-ci est acquis en VEFA et par le biais du formulaire 2044 EB.
Question 15 de Philippe : Le plafond des 10 700 euros reste-t-il toujours valable si l'investisseur dispose au préalable de revenus fonciers ?Le plafond des 10 700€; est un plafond imputable sur le revenu principal. Il n'y a pas de plafonds, c'est le principe de fongibilité des revenus fonciers. On peut effacer sans plafonnement les revenus fonciers existants. Un investissement qui génère un déficit foncier de 20 000€; avec un foyer qui aurait déjà 10 000€; de revenus fonciers, on efface déjà totalement les 10 000€; de revenus fonciers et on impute ensuite le solde sur les revenus, traitements, et salaires. Tous les bailleurs ayant déjà du revenu foncier existant, ont par le biais d'actions beaucoup plus importantes, une économie d'impôt nettement supérieure. Les revenus fonciers s'ajoutent à la Tranche Marginale d'Imposition + 11% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, cotisations sociales).
Question 16 de Michelle : Peut-on louer à un enfant ?En Robien, sans contrainte, en Borloo, après 3 années de location et en suspendant l'amortissement.
Question 17 de Daniel : Peut-on louer à un enfant étudiant qui n'a pas de salaire ?Oui, c'est à vous de gérer votre candidat locataire. Ce locataire ne répondra donc pas aux exigences les plus communément admise, c'est-à-dire : un salaire 3 fois supérieur au loyer.
Question 18 de Esther : Quelle est la date de départ de l'amortissement ?Le départ de l'amortissement est le 1er jour du mois de la date de livraison. Que l'appartement soit loué ou non immédiatement. Donc pour un appartement livré le 15 juin de l'année, l'amortissement démarre le 1er, donc au prorata : 7/12ème d'amortissement sur la première année.
Question 19 de Jean-Paul : Est-il vrai que la Zone C de la loi Robien est amenée à disparaître ? Dans quel but ? Et quelles conséquences ?Pour l'instant ce sont des supputations, nous n'en savons rien ! La plupart des programmes immobiliers Nexity ne sont pas en zone C puisque l'on s'attache à construire là où il y une demande importante. Les biens immobiliers proposés par Nexity Patrimoine sont essentiellement en Zone A ou B1.
Question 20 de Rémi : Quelle offre d'assurance loyer propose Nexity ?Grâce au rapprochement opéré avec Nexity Saggel, le réseau de franchisés Century 21, Guy Hoquet et Gestrim Lamy, nous bénéficions d'un maillage territorial complet. Cela nous permet de proposer la mise en gestion locative des biens immobiliers que l'on vend aux bailleurs privés. L'assurance proposée est de 6,89%, c'est un tarif préférentiel pour nos clients investisseurs. Donc une assurance à 6,89% du montant du loyer pour la gestion locative avec une assurance en cas de loyers impayés qui se monte à 1,8% et une assurance vacance à 1,7%. Avec possibilité pour certains programmes d'opter pour la garantie carence qui se monte à 1,3% sur les 3 premières années. On arrive à un montant de 10,39% pour les deux premières options et 11,69% pour la garantie complète : loyers impayés, vacance locative et carence. A noter que pour une garantie qui s'exerce sur les 6 premiers mois (c'est-à-dire en cas d'absence de locataire), Nexity prend à sa charge les 6 premiers mois de loyer, avec un premier mois de franchise. En sachant qu'un locataire donne un préavis de 3 mois auparavant, on arrive à une couverture totale de 8 mois. Ce qui permet d'avoir une couverture suffisante puisque l'assureur, lui, assure ce que l'on lui demande, c'est une question de prime, et l'arbitrage a été fait pour permettre d'équilibrer un risque par rapport à un coût.
Question 21 de Osman : Le taux de 6% et 4% est appliqué sur quoi ? Le montant de l'emprunt sur une année ?Le taux de 6% les sept premières années est appliqué sur le prix du logement neuf, majoré des frais d'acquisition. Donc un bien immobilier à 100 000€;, avec environ 2 500€; de frais de notaire, soit un total de 102 500€;, on applique donc 6% de 102 500€;.
Question 22 de Simon : Peux-t-on augmenter les loyers chaque année ? Si oui, avec quel indice ?Les loyers en
investissement locatif Borloo ou Robien peuvent être valorisés chaque année selon un indice : l'IRL (Indice de Revalorisation des Loyers).
Question 23 de Yann : Vaut-il mieux investir en défiscalisation avant ou après le mariage ? En loi Borloo ou en loi Robien ?Le plafond de déficit de 10 700€; s'entend par foyer fiscal. Donc un couple non marié qui investirait en loi Robien ou en loi Borloo peut bénéficier de 10 700€; de réduction de revenus pour chacune des 2 personnes du foyer. On peut donc d'ores et déjà enclencher, avant même d'être marié, un
investissement immobilier locatif. L'impact fiscal est même plus intéressant !
Question 24 de Jean-Paul : Avec une TMI à 5.5%, quel investissement immobilier nous conseillez-vous ?Avec une TMI à 5,5%, il est vrai qu'une économie d'impôt Robien ou Borloo ne va pas être très importante. Ce que je conseille à Jean-Paul, c'est d'investir sur des résidences gérées : résidences para-hôtelières avec services, qui relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C'est ce que l'on appelle le statut de
Loueur en Meublé Non Professionnel. Ici, nous n'allons pas parler d'économie d'impôt, mais de création de revenus non-fiscalisés. Sous certaines conditions, il y a également la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition. Donc avec une TVA à 19,6%, le montant de l'économie d'impôt liée à la défiscalisation (récupération de TVA), sera largement supérieure à celle qu'il aurait pu réaliser avec un investissement Robien ou Borloo.
Question 25 de Stéphane : Disposez-vous d'une moyenne relative à la plus-value générée au terme des 9 ans ?Nous ne faisons pas de voyance, l'intérêt d'un investissement locatif, ce n'est pas de faire une plus-value, nous ne sommes pas marchands de biens ! Mais c'est d'acheter un
appartement neuf / un logement neuf, et qu'il soit payé en majorité par son locataire et par ses impôts. La plus-value est en fait la cerise sur le gâteau ! Ce n'est pas l'intérêt de ce type d'investissement immobilier. On va bien sûr tout faire pour optimiser une bonne revente, mais ce n'est pas l'objet de ce type d'investissement locatif (loi Robien / loi Borloo).
