Tout ce qu'il faut savoir sur l'investissement locatif

• Qu'est-ce-que l'investissement locatif ?
• Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?
• Pourquoi investir dans l'immobilier neuf plutôt que l'immobilier ancien ?
• Quels sont les dispositifs de défiscalisation en vigueur ?
• Comment fonctionne la loi Scellier ?
• Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé ?
• Qu'est-ce qu'une résidence meublée ?
• Qu'est-ce-que le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ?
• Comment gérer son logement ?
• Comment fonctionne l'investissement locatif en SCI (Société Civile Immobilière) ?
• Comment réussir son investissement locatif dans le neuf ?
• Qui peut investir dans l'immobilier locatif ?

Qu'est-ce-que l'investissement locatif ?
L'investissement locatif consiste à acquérir un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) neufs pour le(s) mettre en location sur une durée minimale de 9 ans. L'investisseur, qui met sur le marché locatif un nouveau logement, bénéficie en retour d'un avantage fiscal de l'État qui souhaite établir l'équilibre entre l'offre et la demande de logements en France.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?
Les avantages de l'investissement locatif sont nombreux : il permet de mieux préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine, de réduire ses impôts, de protéger sa famille ou de compléter ses revenus.

Pourquoi investir dans l'immobilier neuf plutôt que l'immobilier ancien ?
Les avantages d'un investissement locatif dans le neuf sont nombreux. Il permet de réaliser un placement stable et durable, et de séduire les futurs locataires !

• Pas de travaux à court et moyen terme: aucun travaux de rénovation ou d'entretien nécessaire puisque le logement est livré neuf.
• Économies d'énergies : bâtiment aux dernières normes, ascenseur réglementaire, double vitrage, exposition optimisée...
• Confort et sécurité : espace de vie optimisé, rangements intégrés, terrasse ou balcon, ascenseur, digicode, interphone, parking...
• Garanties du neuf : la garantie biennale, la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement assurent votre protection car elles couvrent les risques de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
• Économies d'impôts : avantages fiscaux sur une longue période selon le dispositif de défiscalisation choisi (loi Scellier BBC, loi Scellier, loi Scellier social, LMP, LMNP, loi Bouvard)

Quels sont les dispositifs de défiscalisation en vigueur ?
Les investisseurs peuvent choisir entre plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf :

• La loi Scellier BBC et sa déclinaison loi Scellier social BBC : système simple et performant de réduction d'impôt sur le prix de revient du bien qui doit respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Mise en location d'un logement nu BBC obligatoire sur 9, 12 ou 15 ans.
• La loi Scellier et sa déclinaison loi Scellier social : système simple et performant de réduction d'impôt sur le prix de revient du bien. Mise en location d'un logement nu obligatoire sur 9, 12 ou 15 ans.
• La loi Bouvard (dispositif LMNP Scellier Meublé) : système de réduction d'impôt (identique au régime Scellier) cumulé avec la récupération de la TVA (sous conditions). Mise en location d'un logement neuf meublé sur 9 ans minimum.
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : acquisition de logements dans une résidence neuve meublée pour les louer et bénéficier d'avantages fiscaux et la récupération de la TVA (conditions différentes du LMNP).
• LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) : acquisition de logements dans une résidence neuve meublée pour les louer et bénéficier d'avantages fiscaux et la récupération de la TVA (conditions différentes du LMP).
• La loi Borloo et la loi Robien : ces deux dispositifs ont disparu depuis le 1er janvier 2010. Seuls les investisseurs ayant acquis leur logement neuf avant le 1er janvier 2010 bénéficient encore des avantages de l'amortissement Robien ou de l'amortissement Borloo.

Comment fonctionne la loi Scellier ?
La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt selon un pourcentage du prix de revient du logement neuf, répartie sur une période de 9 ans, 12 ans ou 15 ans.

• Pour les logements BBC acquis en 2012, la réduction est de 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans.
• Pour les logements non BBC acquis en 2012, la réduction est de 6% sur 9 ans, 10% sur 12 ans et 14% sur 15 ans.

Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé ?
Le statut de Loueur en Meublé s'applique aux investisseurs qui louent un/des logement(s) meublé(s). Ce type d'investissement permet de faire gérer son appartement neuf par une société gestionnaire et de bénéficier de revenus nets sur une longue période. On distingue le statut LMP, le statut LMNP et le statut LMNP Scellier (loi Bouvard). Leurs différences résident notamment dans le montant des recettes perçues et les avantages fiscaux.

Qu'est-ce qu'une résidence meublée ?
Le terme de « résidence meublée », ou résidence avec services, désigne plusieurs types de programmes immobiliers pour lesquels s'applique le statut de loueur en meublé. Derrière cette appellation, on trouve les résidences services seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d'affaires... Ces résidences ont la particularité d'offrir à leurs résidents (personnes âgées, étudiants, vacanciers, hommes d'affaire...) de nombreux services et prestations tels que services de restauration, bars, bibliothèques, salles de spectacle, animations...

Qu'est-ce-que le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ?
Le label BBC s'applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 kW/m²/an. Cette limitation de consommation d'énergie concerne la consommation en chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude et éclairage. En fonction de la situation géographique du logement en France, cette limitation peut varier. La prise en compte de la performance énergétique du bâtiment dans le calcule de la réduction d'impôt Scellier est apparue en 2011.

Comment gérer son logement ?
Votre patrimoine immobilier peut faire l'objet d'une gestion locative par un professionnel. L'administrateur de biens ou autre s'occupe de toute la gestion courante du/des logement(s) : recherche d'un locataire, rédaction du contrat de location, état des lieux, paiement des loyers, décompte des charges, entretien de l'immeuble, etc.

Comment fonctionne l'investissement locatif en SCI (Société Civile Immobilière) ?
L'acquisition immobilière en SCI consiste à acheter à plusieurs personnes un bien immobilier où chacun détient des parts équivalentes à leurs apports. Dans le cadre d'un investissement locatif en SCI, tous les frais sont partagés entre les membres de la SCI, ce qui diminue les coûts de l'investissement. Les membres de la SCI perçoivent les revenus fonciers et la réduction d'impôt en proportion de leur parts détenues dans la SCI.

Comment réussir son investissement locatif dans le neuf ?
Avant de se lancer dans un investissement locatif, quelques conseils :

• Choisir avec soin le dispositif de défiscalisation afin qu'il soit adapté à votre profil
• réaliser des simulations personnalisées (adaptées à sa situation familiale et financière)
• Échanger avec les professionnels pour obtenir les meilleurs conseils,
• Bien choisir l'emplacement de son bien (en fonction de la demande locative, du zonage Scellier, des commodités à proximité...)

Qui peut investir dans l'immobilier locatif ?

• Tout contribuable français payant des impôts et se trouvant dans n'importe quelle TMI (tranches marginales d'imposition) peut effectuer un investissement immobilier locatif.
• Les membres d'une SCI (Société Civile Immobilière) peuvent aussi investir dans l'immobilier locatif.