Tout ce qu'il faut savoir sur le dispositif Scellier
Qu'est-ce que la loi Scellier ?La
loi Scellier est une loi de
défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) destiné à être mis en location.
La loi Scellier en 2010 ?Le Projet de Loi de Finances 2010 a apporté des changements au
dispositif scellier :
- Le taux de 25% est accordé en 2010 pour les logements non BBC (Bâtiments Basse Consommation), comme pour les logements BBC.
A partir de 2011, ce taux est maintenu à 25% pour les logements BBC et baisse à 15% pour les logements non BBC. En 2012, les investisseurs pourront bénéficier de 20% d'avantage fiscal pour l'achat d'un logement BBC et pourront encore bénéficier d'une réduction de 10% sur les logements non BBC. L'avantage fiscal devrait se terminer le 31 décembre 2012.
Récapitulatif de l'avantage fiscal Scellier pour les 3 prochaines années :| | Taux de la réduction d'impôt |
| Logement non BBC | Logement BBC |
| 2010 | 25% | 25% |
| 2011 | 15% | 25% |
| 2012 | 10% | 20% |
- Depuis le 1er janvier 2010, les logements neufs situés dans la zone C selon le zonage Scellier établi par le Gouvernement, ne sont pas concernés par la loi de défiscalisation Scellier, sauf s'ils font l'objet d'une dérogation préfectorale.
Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?Toutes les personnes physiques domiciliées en France qui font l'acquisition d'un
bien immobilier entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, peuvent bénéficier du dispositif Scellier.
Le contribuable d'une Société civile immobilière (SCI) peut également bénéficier d'une réduction uniquement si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
Ce dispositif ne s'applique qu'aux logements neufs (ou en état futur d'achèvement).
Comment se calcule la défiscalisation en loi Scellier en 2010 ? (exemple)La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le prix de l'acquisition. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur 9 ans. Par exemple, pour un
investissement de 90.000 euros, l'acquéreur défiscalisera 25% de ce montant pendant 9 ans. C'est-à-dire 90.000€ x 25% : 22.500€, et 22.500€ / 9 ans : 2.500€. Cet investisseur bénéficie donc d'une réduction de 2.500€ par an pendant 9 ans.
A savoir : la réduction d'impôt en loi Scellier est plafonnée. Le montant de l'investissement maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est 300.000 €.
Dans le cadre de la
loi Scellier social (ou loi Scellier intermédiaire), la réduction peut être poursuivie tous les 3 ans sur une durée maximale de 6 ans à raison de 2% par an (soit jusqu'à 37% sur 15 ans).
Quelle est la différence entre la loi Scellier classique (loi Scellier 25%) et la loi Scellier intermédiaire (loi Scellier social ou loi Scellier 37%) ?La loi Scellier classique s'applique sur une période de 9 ans permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 25% du prix de revient du logement neuf (pour 2010).
La loi Scellier intermédiaire permet aux investisseurs de bénéficier également de 25% de réduction d'impôt les 9 premières années. Cependant, ces investisseurs sont soumis à différentes conditions de mise en location du logment (plafonds de ressources du locataire et plafonds de loyers inférieurs au Scellier classique). Ils peuvent aussi bénéficier, à l'issue de ces 9 ans, d'un prolongement de l'avantage fiscal pendant 6 ans (à raison de 3 ans renouvelables 1 fois). Cela revient à un ajout de 12% aux 25% octroyés sur 9 ans, soit une réduction d'impôts de 37% sur 15 ans.
Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Scellier ?Il n'est pas interdit à un investisseur de louer son logement à un membre de sa famille mais uniquement dans le cadre du Scellier classique. Dans ce cas, pour bénéficier de l'avantage fiscal, cette personne ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que l'investisseur et doit remplir une déclaration de revenus indépendante.
Dans le cas du Scellier dit social, l'avantage fiscal est proscrit pour les ascendants ou descendants de l'investisseur.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Scellier ?Le dispositif Scellier est accordé aux investisseurs faisant l'acquisition de logements neufs situés dans des zones géographiques dites en déséquilibre, c'est-à-dire qu'il y existe une inégalité entre l'offre et la demande. Les biens immobiliers concernés se situent dans les zones A, B1 et B2. Depuis le 1er janvier 2010, dès lors qu'ils ont fait l'objet d'une dérogation préfectorale, les logements situés dans la zone C peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.Pour plus d'informations sur le classement des communes par zone géographique, consultez le
zonage Scellier publié au Journal Officiel le 3 mai 2009.
Quels sont les biens immobiliers éligibles à la loi Scellier ?Les biens concernés par la loi Scellier sont tous les logements neufs qui répondent aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique stipulées dans l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
Pour plus d'informations, consultez la
section 4 du code de la construction et de l'habitation sur le site du Gouvernement.
Combien de logements peuvent bénéficier de la loi Scellier ?Au titre d'une même année d'imposition, pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôts, l'investisseur ne peut faire l'acquisition que d'un seul logement neuf.
Peut-on bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier en achetant en indivision ?Si l'investisseur est indivisaire, il bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.
A partir de quand doit-on mettre en location son logement pour profiter de la défiscalisation en loi Scellier ?L'investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 12 mois suivant l'achèvement du programme ou suivant son acquisition si celle-ci est postérieure.
Si l'investisseur revend son bien avant les 9 ans d'engagement de location, que se passe-t-il ?En cas de revente anticipée, l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
Que se passe t-il au bout des neuf années de mise en location obligatoire?Au bout de neuf années de location, l'investisseur peut choisir de revendre.
Dans le cadre du régime Scellier social, si l'investisseur décide de garder son bien, une réduction d'impôts supplémentaire de 2% lui sera accordée chaque année pendant 6 ans, à raison de 3 ans renouvelables 1 fois. L'avantage fiscal serait donc de 37% répartis sur 15 ans.
Dans le cadre du régime Scellier classique, l'investisseur peut choisir de continuer à louer son logement sans bénéficier de la réduction d'impôt supplémentaire.
Que faire pour bénéficier du dispositif Scellier ? Quelles démarches effectuer ?En déclarant ses impôts, l'investisseur doit remplir le formulaire n 2044-EB et le joindre à sa déclaration de revenus. Ce formulaire lui permet de prouver à l'Administration Fiscale son engagement de location et de bénéficier de l'avantage fiscal en Scellier. Il doit également fournir certains documents tels que la copie du bail et de l'avis d'imposition de son locataire.
Quels sont les avantages de la loi Scellier ?En 2010, le dispositif Scellier permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts de 25% (75.000€ maximum) sur le prix de revient du logement (plafonné à 300.000€) étalés sur une durée de 9 ans. L'investisseur a la possibilité de poursuivre cet avantage sur une période de 6 ans (à raison de 3 ans renouvelables 1 fois), dans le cadre d'une
location en loi Scellier intermédiaire (ou loi Scellier Social). L'investisseur bénéficie ainsi d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 37% du prix du logement neuf, soit jusqu'à 111.000€ maximum sur 15 ans.
Quand débute la défiscalisation Scellier ?L'avantage fiscal est accordé sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement ou d'acquisition (si elle vient après) du bien immobilier et s'applique de manière linéaire sur une période de 9 ans. Dans le cas d'un prolongement du dispositif Scellier scocial, l'avantage fiscal peut être accordé de manière linéaire sur les 6 années suivantes à raison de 3 ans renouvelables 1 fois.
Quel est le montant maximum d'un investissement en loi Scellier ? Quel est le montant maximal de l'avantage fiscal obtenu ?Il n'y a pas de montant maximum pour investir en loi Scellier. Cependant, l'investisseur bénéficie de l'avantage fiscal sur un plafond de 300 000€. Ce qui revient à une réduction maximum de 75 000 € sur une période de 9 ans et de 111 000€ sur 15 ans.
Quels sont les plafonds à respecter en loi Scellier ?L'engagement locatif stipule que des plafonds de loyers au m2 doivent être respectés dans le cadre du dispositif classique et du dispositif Scellier social. Des plafonds de ressources du locataire sont à respecter uniquement dans le cadre du Scellier social (avantage fiscal sur 9, 12 ou 15 ans).
Pour plus d'informations, consultez les
plafonds sur notre site.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?L'investisseur doit relouer le plus vite possible. Il faut qu'il puisse toutefois prouver qu'il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d'une période de vacance accordée par l'Administration Fiscale.
La loi Scellier est-elle compatible avec l'achat en Société Civile Immobilière (SCI) ?Il est tout à fait possible d'investir en loi Scellier en tant que SCI, cependant celle-ci ne doit pas être soumise à l'impôt sur les sociétés. Le contribuable bénéficie alors d'une réduction d'impôts correspondante à sa quote-part dans la SCI.
La loi Scellier est-elle applicable au démembrement de propriété ?Le dispositif Scellier n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Il est également prohibé pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) démembrées.
Quelle est la différence entre la loi Scellier et l'ancienne loi de défiscalisation Robien ?Avec le dispositif Scellier, le calcul de l'avantage fiscal est simplifié. Il se calcule sur le montant de l'investissement, et se déduit directement du montant de l'impôt à payer : c'est une réduction d'impôt. L'ancien
dispositif Robien permettait de réduire ses impôts par un mécanisme plus complexe : il s'agissait de créer un déficit foncier pour diminuer le montant de ses revenus imposables.
Quelles sont les conditions de la loi Scellier ?L'investisseur ne peut profiter de l'avantage fiscal que si certaines conditions sont respectées :
- Dès la première année, l'investisseur doit décider s'il s'engage pour un investissement en loi Scellier classique ou pour un investissement en loi Scellier social (plafonds de loyers différents et plafonds de ressources du locataire obligatoires pour le Scellier social).
- Le logement doit être situé dans les zones A, B1 ou B2. Les logements situés dans la zone C ne sont pas concernés par ce dispositif, sauf s'ils font l'objet d'une dérogation préfectorale.
- Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de 9 ans et à usage de résidence principale.
- La mise en location doit intervenir dans la même année que l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
- L'investisseur doit respecter des plafonds de loyer en fonction de la zone géographique du bien immobilier et du dispositif choisi (voir le zonage de la loi Scellier).
- L'investisseur doit respecter des plafonds de ressources du locataire dans le cadre du Scellier social.
