Tout ce qu'il faut savoir sur le dispositif Scellier

• Qu'est-ce-que la loi Scellier ?
• Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 ?
• Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?
• Comment se calcule la défiscalisation en loi Scellier en 2012 ?
• Quelle est la différence entre la loi Scellier classique et la loi Scellier social
• Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Scellier ?
• Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Scellier ?
• Quels sont les biens immobiliers éligibles à la loi Scellier ? Combien de logements peuvent en bénéficier ?
• Peut-on bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier en achetant en indivision ?
• Quand débute la défiscalisation Scellier ? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
• Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
• Que faire pour bénéficier du dispositif Scellier ? Quelles démarches effectuer ?
• Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
• La loi Scellier est-elle compatible avec l'achat en Société Civile Immobilière (SCI) et avec le démembrement de propriété ?
• Quelle est la différence entre la loi Scellier et l'ancienne loi de défiscalisation Robien ?
• Quelles sont les conditions de la loi Scellier ?
• Peut-on investir dans l'immobilier ancien en loi Scellier ?

Qu'est-ce-que la loi Scellier 2012 ?
La loi Scellier est une loi de défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôt lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) destiné à être mis en location. Le dispositif Scellier permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts de 13% sur le prix de revient du logement qui respecte la norme BBC (plafonné à 300.000€) étalés sur une durée de 9 ans. L'investisseur a la possibilité de poursuivre cet avantage sur une période de 6 ans (à raison de 3 ans renouvelables 1 fois), dans le cadre d'une location en loi Scellier intermédiaire (ou loi Scellier Social). L'investisseur bénéficie ainsi d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 21% du prix du logement neuf, répartis sur 15 ans.

Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 ?

• 13% en loi Scellier BBC
• 21% en loi Scellier social BBC
• 6% en loi Scellier non-BBC
• 14% en loi Scellier social non-BBC

Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?
Toutes les personnes physiques domiciliées en France qui font l'acquisition d'un bien immobilier entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, peuvent bénéficier du dispositif Scellier.
Le contribuable d'une Société civile immobilière (SCI) peut également bénéficier d'une réduction uniquement si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
Ce dispositif ne s'applique qu'aux logements neufs (ou en état futur d'achèvement).

Comment se calcule la réduction d'impôt en loi Scellier en 2012 ?
La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le prix de l'acquisition. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 13% du prix de revient du bien immobilier s'il est BBC, répartie sur 9 ans. Par exemple, pour un investissement de 100.000 euros, l'acquéreur défiscalisera 13% de ce montant pendant 9 ans. C'est-à-dire 100.000€ x 13% : 13.000€, et 13.000€ / 9 ans : 1.444€. Cet investisseur bénéficie donc d'une réduction de 1.444€ par an pendant 9 ans.
A savoir : la réduction d'impôt en loi Scellier est plafonnée. Le montant de l'investissement maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est 300.000 €.

Quelle est la différence entre la loi Scellier et la loi Scellier social ?
La loi Scellier s'applique sur une période de 9 ans et permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 13% du prix de revient du logement neuf s'il est BBC et 6% s'il n'est pas BBC.
La loi Scellier social permet aux investisseurs de bénéficier également de 13% de réduction d'impôt les 9 premières années si le logement est BBC et 6% si le logement n'est pas BBC. Cependant, ces investisseurs sont soumis à différentes conditions de mise en location du logement (plafonds de ressources du locataire et plafonds de loyers inférieurs au Scellier classique). Ils peuvent aussi bénéficier, à l'issue de ces 9 ans, d'un prolongement de l'avantage fiscal pendant 6 ans (à raison de 3 ans renouvelables 1 fois). Cela revient à 21% en BBC et 14% en non-BBC sur 15 ans.

Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Scellier ?
Il n'est pas interdit à un investisseur de louer son logement à un membre de sa famille mais uniquement dans le cadre du Scellier classique. Dans ce cas, pour bénéficier de l'avantage fiscal, cette personne ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que l'investisseur et doit remplir une déclaration de revenus indépendante.
Dans le cas du Scellier dit social, l'avantage fiscal est proscrit pour les ascendants ou descendants de l'investisseur.

Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Scellier ?
Le dispositif Scellier est accordé aux investisseurs faisant l'acquisition de logements neufs situés dans des zones géographiques dites en déséquilibre, c'est-à-dire qu'il y existe une inégalité entre l'offre et la demande. Les biens immobiliers concernés se situent dans les zones A bis, A, B1 et B2. Sur agrément, certains logements situés en zone C peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.

Combien de logements peut-on acquérir en loi Scellier ?
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur peut faire l'acquisition d'un seul logement neuf, au titre d'une même année d'imposition.

Peut-on bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier en achetant en indivision ?
Si l'investisseur est indivisaire, il bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Quand débute la défiscalisation Scellier ? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
L'avantage fiscal est accordé sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement ou d'acquisition (si elle vient après) du bien immobilier et s'applique de manière linéaire sur une période de 9 ans. Dans le cas d'un prolongement du dispositif Scellier social, l'avantage fiscal est accordé de manière linéaire sur les 6 années suivantes à raison de 3 ans renouvelables 1 fois.
L'investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 12 mois suivant l'achèvement du programme ou suivant son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
Au bout de neuf années de location, l'investisseur peut choisir de revendre.
Dans le cadre du régime Scellier social, si l'investisseur décide de garder son bien, une réduction d'impôt supplémentaire de 5% lui est accordée sur 3 ans, renouvelable 1 fois. L'avantage fiscal est donc de 21% répartis sur 15 ans en BBC et 14% en non-BBC.
Dans le cadre du régime Scellier classique, l'investisseur peut choisir de continuer à louer son logement sans bénéficier de la réduction d'impôt supplémentaire.

Que faire pour bénéficier du dispositif Scellier ? Quelles démarches effectuer ?
En déclarant ses impôts, l'investisseur doit remplir le formulaire 2044-EB et le joindre à sa déclaration de revenus. Ce formulaire lui permet de prouver à l'Administration Fiscale son engagement de location et de bénéficier de l'avantage fiscal en Scellier. Il doit également fournir certains documents tels que la copie du bail et de l'avis d'imposition de son locataire.

Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
L'investisseur doit relouer le plus vite possible. Il faut qu'il puisse toutefois prouver qu'il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d'une période de vacance accordée par l'Administration Fiscale.

La loi Scellier est-elle compatible avec l'achat en Société Civile Immobilière (SCI) et avec le démembrement de propriété ?
Il est tout à fait possible d'investir en loi Scellier en tant que SCI, cependant celle-ci ne doit pas être soumise à l'impôt sur les sociétés. Le contribuable bénéficie alors d'une réduction d'impôts correspondante à sa quote-part dans la SCI.
Pour les logements ou les SCI dont le droit de propriété est démembré, le dispositif Scellier n'est pas applicable.

Quelle est la différence entre la loi Scellier et l'ancienne loi Robien ?
Avec le dispositif Scellier, le calcul de l'avantage fiscal est simplifié. Il se calcule sur le montant de l'investissement, et se déduit directement du montant de l'impôt à payer : c'est une réduction d'impôt. L'ancien dispositif Robien permettait de réduire ses impôts par un mécanisme plus complexe : il s'agissait de créer un déficit foncier pour diminuer le montant de ses revenus imposables.

Quelles sont les conditions de la loi Scellier ?

• Dès la première année, l'investisseur doit décider s'il s'engage pour un investissement en loi Scellier classique ou pour un investissement en loi Scellier social (plafonds de loyers différents et plafonds de ressources du locataire obligatoires pour le Scellier social).
• Le logement doit être situé dans les zones A bis, A, B1 ou B2.
• Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de 9 ans et à usage de résidence principale.
• La mise en location doit intervenir dans la même année que l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
• L'investisseur doit respecter des plafonds de loyer au m2 en fonction de la zone géographique du bien immobilier et du dispositif choisi (Scellier ou Scellier social).
• L'investisseur doit respecter des plafonds de ressources du locataire dans le cadre du Scellier social.

Peut-on investir dans l'immobilier ancien en loi Scellier ?
La loi Scellier ne s'applique dans l'ancien que sous certaines conditions. De gros travaux de réhabilitation (chauffage, ventilation, gaz, électricité, toiture...) sur le logement ancien sont nécessaires pour que l'investisseur puisse bénéficier des avantages de la loi Scellier. Un expert doit faire l'état des lieux avant et après les travaux.