INTERVIEW de Philippe Beuscart, Directeur Expertise Financement et Fiscalité Nexity

En ce 1er semestre d'année 2010, comment analysez-vous
l'évolution des taux ?

Les taux des crédits immobiliers ont continué de baisser sur le premier trimestre pour se stabiliser sur le deuxième trimestre à un niveau le plus bas historiquement. Ainsi, nous trouvons des crédits sur 20 ans en taux fixe à 3,50 % et en taux révisable à 2,85 %. Avec le dispositif Scellier, ces taux sont un facteur important participant au dynamisme du marché de l'investissement locatif.
Ainsi pour un investisseur qui acquiert un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, lui procurant un loyer mensuel de 700 € et une réduction d'impôt sur 9 ans s'élevant en moyenne par mois à 463 € (200 000 € X 25% / 9 X 12 mois), s'il contracte un prêt en totalité sur 20 ans, le loyer et la réduction d'impôt (hors charges locatives et assurance sur prêt) couvrent intégralement l'échéance de remboursement de son emprunt. Ce qui n'était pas le cas il y a un an, il lui en aurait coûté 50 à 60 € par mois.

Votre analyse des taux est-elle plus positive sur le second semestre ?

Pour le second semestre, les taux devraient rester stables. Nous pressentons une amorce de remontée en fin de semestre 2010 ou début 2011 : légère reprise des tensions inflationnistes constituant ainsi un facteur de hausse pour les taux des marchés financiers.

L'incitation fiscale reste donc forte mais la crise immobilière est-elle derrière nous ?

Il n'y a pas eu, véritablement, de crise immobilière. C'est la crise financière mondiale qui a eu un fort impact sur le marché immobilier. Mais paradoxalement les effets de cette crise, en France, ont favorisé l'investissement immobilier dans le neuf grâce à :

• L' ajustement des prix
• La baisse des taux d'intérêt
• Les mesures de soutien avec la loi Scellier et la loi Bouvard.

Cette crise financière qui a évolué en crise économique ne sera réglée que lorsque la croissance en Europe sera durablement de retour.

Dans quelle mesure les produits de défiscalisation immobilière proposés en 2010 restent-ils de bons produits ?

L'année 2010 restera incontestablement l'année la plus opportune pour bénéficier pleinement des deux dispositifs suivants :

• Le dispositif de défiscalisation Scellier (investissement locatif classique)
• Le dispositif Bouvard (investissement en loueur meublé dans les résidences gérées)

Ces cadeaux fiscaux sont appelés à se réduire progressivement à partir de 2011 mais également le niveau des prix et des taux d'intérêt sont appelés inévitablement à remonter.

En dehors des incitations fiscales, l'immobilier constitue-t-il un bon placement ?

L'investissement immobilier a toujours constitué un excellent placement à condition, bien sûr, d'investir sur des biens de qualité avec une optique de conservation d'au moins 10 ans.
Les crises que nous venons de connaître ont montré le risque et la volatilité des marchés financiers et par conséquent des placements financiers qui en dépendent : bourse, assurance vie, obligations...
Alors que l'immobilier offre rendement, sécurité et valorisation, c'est le seul placement qui associe :

• La constitution d'un patrimoine pérenne et librement transmissible,
• La génération de revenus indexés et 100% réversibles,
• Le bénéfice de réductions et économies d'impôt importantes sur au moins 9 ans,
• La protection auprès de ses proches grâce à l'assurance décès liée à l'emprunt.